До Печенізького бюро правової допомоги часто звертаються Клієнти із запитанням: «Чи обов’язково потрібно робити кадастровий номер на земельну ділянку під житловим будинком у разі його продажу, чи можна продати будинок і без присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій він розташований?» . Надаємо відповідь на це питання:

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009 №1702-VI статтю 120 Земельного кодексу України (надалі – ЗК) викладено в новій редакції та внесено відповідні зміни у статтю 377 Цивільного кодексу України (надалі – ЦК).

Відповідно до чинної редакції ч.6 ст.120 ЗК істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації. Згідно з ч.2 ст.377 ЦК розмір та  кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Положення ч.6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК стосуються земельних ділянок всіх форм власності (приватної, комунальної, державної), які при відчуженні нерухомого майна, що на них розміщене, в силу закону набувають статусу речі.

Таким чином для відчуження нерухомого майна, яке розміщено на земельній ділянці, якій не було присвоєно у встановленому порядку кадастровий номер незалежно від її форми власності та правового статусу, для збереження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна, що закладений в нормах ст.120 ЗК та ст.377 ЦК, такій земельній ділянці у встановленому порядку повинен бути присвоєний кадастровий номер.

Міністерство юстиції України (надалі – Мін’юст) у листі №56856/38493-33-20/19.1.1 від 17.12.2020, адресованому Нотаріальній палаті України (надалі – Нотаріальна палата), висловило правову позицію щодо застосування в нотаріальній практиці положень ст.120 ЗК та ст.377 ЦК в частині обов’язкового визначення істотної умови договору відчуження житлового будинку, будівлі або споруди.

Зокрема, в листі Мін’юсту зазначається про істотність умов договору відчуження нерухомого майна – кадастрового номеру та розміру земельної ділянки також у випадках, коли право власності (користування) на земельну ділянку виникло відповідно до раніше діючого законодавства та було зареєстроване лише на паперових носіях і при цьому кадастровий номер земельній ділянці на той час не присвоювався.

Отже, ч.6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК чітко відносять до істотних умов договору відчуження нерухомого майна кадастровий номер та розмір земельної ділянки. У разі відсутності таких умов у договорі відчуження нерухомого майна, він в силу ст.638 ЦК буде вважатися неукладеним та не призведе до виникнення у його сторін жодних прав та обов’язків.

Наявна і судова практика щодо обов’язковості зазначення в договорі, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду кадастрового номеру та розміру земельної ділянки (ухвала Вищого спеціалізованого суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 грудня 2015 року у справі № 496/1063/15-ц; постанова Вищого господарського суду України від 23 листопада 2016 року у справі №921/148/14-г/13.

Отже, з усього цього слідує висновок: присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій розташований житловий будинок, що продається, є обов’язковою умовою для укладення договору купівлі-продажу будинку.

Головний спеціаліст Печенізького бюро

правової допомоги Л.Чорномор